铿锵十年，湾区龙头佳兆业的崛起之路 || 焦点,扑面而来的政策红利无疑是佳兆业的运。但能凭借前瞻性的一二线城市布局和优异的大湾区资产质量、坚持长达20年的旧改、早已铺开的多元化蓝图，牢牢把握住机会，与政策共舞，更是佳兆业的实力所在。,无冕财经-威尼斯人网址

路遥知马力，驰骋资本市场10年，大湾区龙头股佳兆业愈显后劲十足。

12月9日，恰逢佳兆业集团控股有限公司（01638.hk，以下简称“佳兆业”）在香港联交所上市十周年。2009年-2019年，中国房地产市场跌宕起伏，从黄金时代步入白银时代，由增量市场转向存量市场。也是在这十年间，佳兆业始终与城市发展同轴共转、与时代脉搏同频共振，借助资本的力量腾飞，实现从“单一地产开发商”向“城市公共服务商”的蜕变。

好风凭借力，扬帆正当时。在上市第一个十年的节点上，佳兆业便被政策的春风眷顾。今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，大湾区成为房企囤地“重镇”；6月，中央重要会议部署推进城镇老旧小区改造,旧改成为房企争夺的又一战场；8月，深圳建设“中国特色社会主义先行示范区”，深圳热点持续升温。

扑面而来的政策红利无疑是佳兆业的运。但能凭借前瞻性的一二线城市布局和优异的大湾区资产质量、坚持长达20年的旧改、早已铺开的多元化蓝图，牢牢把握住机会，与政策共舞，更是佳兆业的实力所在。

亮眼的业绩亦显佳兆业的沉稳和自信。数据显示，2019年上半年，佳兆业营业收入和毛利分别为201.06亿元、67.08亿元，分别同比增长33.8%、41.6%；累计实现合约销售金额347亿元，合约销售面积196万平方米，同比增幅分别为37%和38%。

利润和规模的双高增长，让佳兆业获得更多机构青睐。2019年至今,基于佳兆业稳定的业绩表现和强劲的盈利能力，第一上海证券、国信证券、安信国际、云锋金融、西南证券、国元国际等多家机构先后发布研报覆盖佳兆业，对其前景表示看好。

弹指十年，佳兆业华丽转身。回首来时路，旧改之王硕果累累；展望未来，佳兆业也已开启新一轮征程。“2019年是佳兆业一个全新的起点。”佳兆业首席增长官、经济研究院院长刘策如是说。

砥砺十年

2009年，恰好十岁的佳兆业已是深圳本土最大的房企，亦有了自己的“原始积累”。截至2008年底，佳兆业已拥有近1000万平方米的土地储备，开发了18大住宅项目、3大商业项目，足迹遍布中国西南、华东、华中等5大区域，深圳、广州、上海等11个城市。

▲近十年来，佳兆业发展迅猛。

2009年12月9日，佳兆业以超两倍认购的股票数量、超过30亿元的融资，成功挂牌港交所，郑裕彤、蔡志明、杨受成、刘銮雄等人均是佳兆业上市公司的股东。资本助力下，佳兆业快速向全国扩张，三年时间便完成珠三角、长三角、华中、环渤海、成渝五大区域布局。

全面扩张之下，佳兆业的销售业绩也一路高歌猛进。从上市最初的60亿到2010年的101亿，身百亿俱乐部；2011年以高达152亿元的销售金额位居百强排行榜第23位，一跃成为地产界的“黑马”。

根据深耕一二线高价值城市的经营方针，佳兆业在上海、南京、苏州、绍兴等热点城市不断补充土地资源，2017年更是首次进入郑州、西安、济南等强二线城市。截至目前，佳兆业已布局全国超50个重要城市，共拥有152个房地产项目。

由此，佳兆业积蓄了丰厚的优质“存粮”。截至2019年6月，佳兆业现有土地储备约2600万平方米（权益比约88%），其中76%位于一二线核心城市；土地储备总货值达5000亿元，近70%源自大湾区。即使是在土地稀缺的深圳，佳兆业也有325万平方米的土地储备，货值约1600亿元。

有人曾说，若房企想进粤港澳大湾区淘金，得先拜“地头蛇”佳兆业码头。凭借前瞻的战略布局和对房地产周期的精准把握，这位“地头蛇”迎来巨大的发展机遇。今年来，先是建设粤港澳大湾区的公告，后是将建设为中国特色社会主义先行示范区的政策利好，都将成为佳兆业厚积薄发的推动力。

就在今年5月，佳兆业获得了纳恒生深沪港通大湾区综合指数成分股。国元国际研报亦指出，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。

优质的土储已为佳兆业带来不错的业绩增长。中报数据显示，截至今年上半年，佳兆业实现合约销售347亿元，同比增长37%，销售额中一线城市占比达48%，二线城市占比达49%；营收同比增长34%至201.1亿元；毛利润67.1亿元，同比增长42%；公司持有人应占溢利28.4亿元，同比涨幅达67%。

▲佳兆业业绩持续上扬。

分析人士表示，在房地产上行周期，公司在珠三角、长三角、华中、成渝及渤海等各区储备了大量资源，这些资源在房地产调控周期下，成为公司未来业绩的有力支撑。

砥砺十年间，踏足全国的佳兆业也未摒弃“旧改之王”的美称，而是将城市更新积淀成为自己最大的差异化优势。“谈到旧改我就很兴奋，这个工作不那么容易，但它是佳兆业比较有竞争力的板块！”佳兆业掌舵人郭英成曾说。

当旧改被大多房企视为难啃的骨头时，佳兆业却当它是香饽饽。第一个十年华丽转身后，佳兆业仍然专注“旧改”市场。2011年，佳兆业成立全国首个专门运营旧改项目的公司，现名佳兆业城市更新集团，率先形成一整套系统的旧改作业流程和管理规范。

自1999年操盘桂芳园至今，佳兆业成功更新旧改项目25个，累计转化旧改项目面积达1200万平米。期间，佳兆业几乎涉足了所有旧改类型，如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造。于此同时，佳兆业拥有旧改领域专业员工超过600人，平均从业经验超过5年。

数据显示，截至今年6月底，佳兆业拥有旧改土储面积近730万平方米；另有约3200万平方米的旧改储备（未纳入土储），共可带来近两万亿的货值，其中有128个旧改项目位于大湾区。按照计划，佳兆业每年将从旧改项目中转化80万-100万平方米的土地供应开发。

▲佳兆业旧改情况。

佳兆业也开始将城市更新步伐迈向全国。今年7月，佳兆业插旗沪上，竞得目前上海市最大的“城中村”改造项目，这也是嘉定区首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的“城中村”改造项目。

对旧改的坚守让佳兆业再次赢得先机。当下，房地产存量时代的城市更新正成为房地产行业未来的新风口。6月19日，国务院常务会议指出，“加快改造城镇老旧小区”，并且“加大金融对旧改的支持”，城市旧改的万亿级市场正向房企加速开启。

11月9日，海通证券研报指出，佳兆业深耕大湾区，旧改潜力大，给予“优于大市”评级；旧改储备优质充足，价值潜力强劲，货值加速释放支撑业绩增长。

千帆竞发

在房地产的白银时代，房企已不能局限于固有的赛道。招商证券就指出，随着我国城镇化进程渐渐成熟，行业销量增长落入负增长的概率越来越高，库存跌价风险放大，拿地就赚钱的年代早已远去。曾经黄金时光再难复制，过往周期赋予的库存升值空间将被压缩。

在此之下，寻找新赛道成为众多房企努力的方向。但行业共识是，赛道转换并非一蹴而就，多元化之路也远比地产开发的主营业务更为艰难。

佳兆业亦深谙此理。自2012年便率先开启多元化业务的佳兆业并不盲目与冒进，而是十分注重“产业协同”，并在此基础上寻求突破，逐步为自己筑起深深的“护城河”。正如佳兆业集团经济研究院院长刘策所言，“在房地产行业增量放缓的背景下，发展多元业务是佳兆业未来保持高增长的重要途径之一。” 

具体而言，基于核心地产业务，佳兆业的多元化经营以城市更新为中心，向长租公寓、航运旅游、商业运营、文化体育、医疗健康等轻资产领域进军。按照佳兆业的说法，“多元化经营是佳兆业实现城市有机更新、产业导入的必要过程，也是实现最高品牌溢价的保证。”

这其中，文体板块是佳兆业多元化战略的亮点之一。随着中国文体产业黄金时代的到来，佳兆业文体集团在这5万亿蓝海的布局十分抢眼。

2013年，佳兆业接手深圳大运中心，踏足文体行业，并以此为跳板，如今已进入9城16大标志场馆，运营场馆面积达200万平方米，总资产超120亿元。2016年，佳兆业入主深圳足球俱乐部，并于2018年挺进中超联赛。“这是佳兆业从则是从单一地产开发商，向以城市有机更新为核心、实施产业导入的城市公共服务商的战略转变。”一位接近佳兆业的人士指出。

▲佳兆业集团入主深圳足球俱乐部。

在健康和科技等领域，佳兆业也是动作频频。2016年，佳兆业收购整合亚洲第一家义齿上市企业美加医学，切入医疗产业上游材料供应领域；2017年，佳兆业连续收购南太地产、明家联合、振兴生化三家上市公司，分别跨入科技创新、移动互联网、生物制药领域；2018年，佳兆业健康以2.2亿港元，收购杭州三甲医院树兰医院，未来将探索健康小镇新模式。

值得一提的是，无论是收购美加医学加码大健康，抑或收购明家联合进军科技领域，佳兆业的多元化路径更多聚焦在外部投资上。于此同时，引入合适的人才运作相应版块，避免不必要的试错。而这些多元化版块本身都具有较强的“自我造血”功能，在分散地产风险的同时，能够促进公司的规模扩张和营业收入增长。

当下，佳兆业已在大地产之外，确立了大健康、大文旅、大消费三个新赛道。此外，随着佳兆业物业分拆上市，佳兆业旗下已经拥有六个上市平台，包括佳兆业集团控股、佳兆业美好集团、佳兆业健康集团、佳云科技、双休生物、南太地产。这无疑提升了佳兆业综合运营和抗风险能力，也将更好地为房地产主业服务。

在过去的2018年，佳兆业被国际投行评级为“aa ”、评级展望为“稳定”，以及获得“2018中国房地产百强企业30强”称号。

不忘使命

过去十年，房地产行业享受了大量的政策红利，房企规模飞速增长，并创造了大量利润。房地产业增加值从2008年的14739亿元增长到2018年的53851亿元。在推动经济社会发展的同时，房地产业也成为改革开放40周年最大的受益者。

崛起于上世纪90年代，在房地产业深耕20年的佳兆业作为其中受益的一员，深知自身肩负的社会责任和反哺社会的义务。多年来，佳兆业在稳健发展的同时，始终以社会责任为己任，积极投身公益慈善事业、回馈社会。

▲佳兆业积极回馈社会。

自2010年起，佳兆业集团连续8年参与“广东扶贫济困日活动”，捐赠了包括“茂名母亲安居房建设”、“贫困乡村基础设施建设”、“贫困乡村小学建设”等项目。

2017年11月，为响应国家精准扶贫战略，佳兆业成立扶贫公司，派驻专职团队进村驻点，到惠州市龙门县与当地干部群众一起开展脱贫攻坚会战。

近两年来，佳兆业不仅派出包括规划、设计、工程、产业等专业的近20人专职团队进驻贫困村，且集团下设多个部门统筹集团资源，推动扶贫工作的全面落地，并于今年取得了一定的成绩。据悉，佳兆业扶贫队伍进驻惠州龙门县后，采取“自捐自建”的epc扶贫模式，惠及贫困村人口1.6万人，开拓出了一条开发扶贫与激发内生活力双管齐下的可持续扶贫之路。

在今年6月30日的“广东扶贫济困日”上，佳兆业集团再度捐款1.2亿元人民币，用于支持广东省精准扶贫工作。截止目前，佳兆业集团已累计捐款3.4亿元，用于广东省脱贫攻坚战。

积极投身社会公益事业的同时，佳兆业逐步构建起完善的公益平台。2011年5月，佳兆业成立了佳兆业公益基金会，并设立了“佳兆业白衣天使关爱基金”、“佳兆业玉树助学基金”、“佳兆业环卫工关爱基金”等公益平台。

通过搭建公益平台的方式，佳兆业运用常态化、制度化、标准化的运作机制，利用集团本身的品牌影响力，以实际行动推动着公益事业的发展，为建设美好生活承担自己的使命和担当。

截至目前，佳兆业在扶贫、教育、医疗、环保等公益慈善领域资助的项目已超过80个，累积金额超12亿元，并获得“深圳房企社会责任标杆企业”、“福布斯中国慈善榜top50”、“鹏城慈善捐赠企业金奖”等殊荣。

无论是公益慈善还是精准扶贫，佳兆业都拿出实际行动，并将此作为长期事业推进。今年3月20日，佳兆业获得了“广东省改革开放四十周年特别贡献企业”的荣誉。这与佳兆业始终倡导的“专业、创新、价值、责任”的企业核心价值观密不可分，投身慈善公益和脱贫攻坚作为佳兆业一直追求的目标，这不仅是企业宝贵的财富，更是企业蓬勃发展的重要基石。

发展至今，从地产商跃变城市公共服务商，佳兆业已然建立完善的多元化产业体系。站在上市10周年的新历史起点，佳兆业将继续加强运营能力的提升，满足人民对美好生活的需求，助推中国经济蓬勃发展。

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